Trondalssvingen 6

Welcome to a well-kept and spacious family villa of a good standard, attractively located on the sunny Trondalstoppen estate. The house has well-thought-out layouts and many possible uses — ideal for families with children or larger households.

The house enjoys a sheltered, west-facing position with excellent sun and minimal overlooking. The various outdoor areas let you follow the sun throughout the day, and the jacuzzi, conservatory and other outdoor spaces are a natural gathering place for family and friends all year round.

The approved rental unit is a great advantage, providing a steady rental income that helps reduce housing costs.

The house has a spacious, functional layout with plenty of room for the whole family. The fitted-out floor above the garage offers great flexibility and works very well as a teenage wing, home office, guest room or hobby room. The fitted-out basement provides valuable additional space, giving your family extra room and many possible uses.

You will greatly appreciate the proximity to the forest, superb walking opportunities, schools, nurseries, shops, sports facilities and Fredrikstad town centre. Here you get a combination of a quiet, private location while everything you need day to day is easily accessible.

In brief:

Good standard, well-executed villa
Double garage with fitted-out 2nd floor
Lovely outdoor areas with jacuzzi and sunny terraces — good sun round the clock
Separate basement flat with its own entrance and potential rental income
Large open-plan kitchen with island, open to the living room and with access to the balcony
Several bedrooms, walk-in wardrobe and practical storage/plant rooms
Lovely grounds

This is a generously sized home comprising:

1st floor: spacious entrance, living room, dining room, kitchen, bathroom, laundry/storage room. Access from the living room to the veranda and glazed sunroom.
2nd floor: hallway, bathroom, 3 bedrooms and a large walk-in wardrobe that can also be used as an extra bedroom. Access to a balcony from the main bedroom.
Lower floor: room used as living room/guest room and storage/plant room.

Basement flat: entrance, hallway, bathroom, storage/plant room, living room/kitchen with access to a terrace and 2 bedrooms.

In addition, the property has a detached garage with a fitted-out second floor, as well as a detached storage shed.

External storage room for sports equipment.

Kitchen, 1st floor:

Large Kvik kitchen with island.

Units with smooth fronts. Laminate worktops. Inset stainless steel sink. Single-lever mixer tap. Fridge/freezer, dishwasher, coffee machine, microwave, ovens and hob. Stove guard and extractor with mechanical extraction above the hob. Plastic water pipes. Plastic waste pipes.

Kitchen in the basement flat:

Kvik kitchen.

Units with smooth fronts. Laminate worktop. Inset composite sink. Single-lever mixer tap. Fridge/freezer, dishwasher, oven and hob. Stove guard and extractor with mechanical extraction above the hob. Plastic water pipes. Plastic waste pipes.

Bathroom, 1st floor:

Bathroom from 2015. Tiled floor with heating. Tiled walls. Smooth painted ceiling. Recessed downlights. Wall-hung vanity unit with smooth fronts. Basin with single-lever mixer tap. Shower corner with glass doors. Shower mixer connected to a hand shower and rain shower. Wall-hung WC with concealed cistern. Extraction vent with mechanical extraction in the ceiling. Plastic water pipes. Plastic waste pipes.

Bathroom, 2nd floor:

Bathroom from 2015. Tiled floor with heating. Tiled walls. Smooth painted ceiling. Recessed downlights. Wall-hung vanity unit with smooth fronts. Double basin with two single-lever mixer taps. Mirror and socket above the basin. Shower corner with glass doors. Shower mixer connected to a hand shower and rain shower. Bath with mixer connected to a hand shower. Wall-hung WC with concealed cistern. Extraction vent with mechanical extraction in the ceiling. Plastic water pipes. Plastic waste pipes. Laundry chute between bathroom and laundry room.

Bathroom in the basement flat:

Bathroom from 2015. Tiled floor with heating. Tiled walls. Smooth painted ceiling. Recessed downlights. Wall-hung vanity unit with smooth fronts. Basin with single-lever mixer tap. Mirror and socket above the basin. Shower corner with glass doors. Shower mixer connected to a hand shower. Wall-hung WC with concealed cistern. Extraction vent with mechanical extraction in the ceiling. Plumbing for a washing machine. Plastic water pipes.

Plastic waste pipes.

Laundry room, 1st floor:

Laundry room from the year of construction. Tiled floor with heating. Walls finished with panel boards. Smooth painted ceiling. Recessed downlights. Units with smooth fronts. Laminate worktop. Inset stainless steel utility sink. Single-lever mixer tap. Plumbing for a washing machine. Extraction vent with mechanical extraction in the ceiling. Plastic water pipes. Plastic waste pipes.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The house enjoys a sunny position in Trondalssvingen, in a quiet, child-friendly and desirable residential estate at Trondalstoppen, Gressvik.

Here you live close to Hurrød and Rød primary schools and within walking distance of Trondalen nursery. Approx. 2 km to Gressvik centre with a lower secondary school and a good selection of amenities, making the house perfect for families with children.

The neighbourhood offers immediate access to forest and countryside with superb walking and recreation areas, including the well-known viewpoint Sprinkle, a very short walk away, as well as a network of marked and unmarked paths — perfect for outdoor life and family activities.

Gressvik IF with its excellent training facilities is only approx. 150 m from the house. At Hurrød are Gressvikhallen and Gressvik IF's new activity centre.

A practical location with good connections: bus stop approx. 12 minutes' walk away, with regular services to/from Fredrikstad town centre. Shopping is available at Ørebekk with many different shops, Gressvik centre and Ålekilene, all within a radius of approx. 2.5 km.

A short distance to beach and archipelago: close to Ålekilene with the free town ferry to Gressvik, Kråkerøy, the town centre and Gamlebyen. The area offers several popular bathing spots, including Faratangen, Foten and Mærrapanna.

The property has regulated access in accordance with the applicable zoning plan.

Parking in a private garage, plus parking on the property's own driveway.

Totalt bruksareal: 343,0 m²

• BRA-i: 280,0 m²
• BRA-e: 56,0 m²
• BRA-b: 12,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 189,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Bolig over tre etasjer. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i isolert betongkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilerte entrédører med glassfelt. Balkong/terrassedører og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Balansert ventilasjon

Denne tomten er eiet.

738,40 kvm.

Tomt opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og adkomst, diverse beplantning og liten gressplen mot vest.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 32 800 kwh. (Gjelder hele boligen inkl leiligheten i u. etg)

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Feiemulighet mangler. Eier skal, etter varsel om feiing, sørge for at hele fyringsanlegget er tilgjengelig for feiing, samt utstyrt og innrettet slik at det kan feies på tilfredsstillende måte. Eier av bygninger hvor feiing av skorstein foretas fra tak, skal sørge for at feieren har tilfredsstillende atkomst opp til og på taket. Hvor feiing ikke skjer fra tak, skal eier sørge for at feieren har tilfredsstillende atkomst til skorsteinen. Kommentar: taktrinn går ikke helt opp til skorstein. Dette må på plass før feiing. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 4. ledd

Ferdigattest datert 02.02.2015. Ferdigattest gjelder for Ny bolig.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Tilstandsgrad (TG) tilsier hvilken tilstand objektet har i forhold til et definert referansenivå. For nærmere forklaring av tilstandsgrader se i tilstandsrapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 26 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 2. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Vaskerom 1. etg.:

- Overflater vegger: Det er registrert svelling i veggplater og en delvis løs sokkelflis på vegg bak vaskemaskin/ tørketrommel. Mulig årsak kan være fuktighet / kondens fra disse installasjonene. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er kartlegging av nøyaktig årsak og lokal utbedring.

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel/vegger for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vannrør: Varerør under utslagsvask er ikke plugget mot vannrørene. Konsekvens er risiko for fuktskader ved en eventuell lekkasje fra rørsystemet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken - 1. etg.:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Ventilator: Enkelte trykknapper på ventilatoren har noe redusert funksjon. Konsekvens er at dette kan påvirke brukerfunksjonen. Foreslått tiltak er reparasjon dersom dette lar seg gjøre.

Kjøkken - Underetasje.:

- Overflate vegg: Det er registrert begynnende svelling i panelplater på vegger over platetopp. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er etablering av sprutsikker plate i området bak platetopp.

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Tekniske anlegg:

- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Luftingen til avløpssystemet er ikke ført over tak, men er avsluttet med bruk av en vakuumventil på kneloft bak bad i andre etasje. Konsekvens er at luftefunksjonen til avløpssystemet er derfor avhengig av en mekanisk komponent, som tidvis trenger vedlikehold, og kan slutte å fungere. Selv om løsningen tilsynelatende fungerer fint i dag, er løsningen ikke anbefalt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold eller andre tiltak kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det er stedvis registrert ansamlinger av støv i avtrekksventiler på våtrom. Konsekvens kan blant annet være redusert avtrekkseffekt. Foreslått tiltak er rens av ventilasjonskanaler. Det er anbefalt å rense kanalene minst hvert femte år.

Loft - innredet - 2. etg.:

- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvflater i etasjen. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Forholdet vurderes hovedsakelig til å være av lydmessig betydning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:

- Tilstand: Det er registrert knirk i trappen. Knirk oppstår som regel som følge av bevegelser og friksjon mellom trappens konstruksjoner grunnet årsaker som ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon alene. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av lydmessig betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue ved vedovn er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I gang og soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling på fasade mot nordvest ved balkong. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Gnagersikring: Det er registrert stedvis for store åpninger mellom gnagersikring og ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Ytterdører og omramming: Verandadør i stue i første etasje lukker ikke tett. Konsekvens er luftlekkasjer. Foreslått tiltak er justering.

Yttertak:

- Takrenner og utvendige nedløp: Beslag mellom nederste steinlekt og takrenne når stedvis ikke ned i takrennen. Konsekvens er risiko for at vann havner bak takrennen og fører til drypp. Foreslått tiltak er lokal utbedring ved behov.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert noe bevegelse i rekkverket. Konsekvens er at dette kan påvirke sikkerheten. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Terrasse / platting:

- Konstruksjon og fundamenter: Fundamenter er hovedsakelig skjult og ikke inspisert. Det er registrert noe svikt i terrassen ved inngangsparti til underetasje. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Drenering:

- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre byggverk - Garasje.:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Kledningen har stedvis liten/ingen avstand til terrenget. Konsekvens er økt fuktbelastning og risiko for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vinduer, dører og porter: Det er registrert svelling i nedre del av dørbladet til ytterdør i andre etasje. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokal utbedring/utskiftning.

VVS-teknisk rom - Hoveddel.:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel/vegger for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Rekkverket har stedvis noe bevegelse. Konsekvens er at dette kan påvirke sikkerheten. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre byggverk - Bod.:

- Vinduer, dører og porter: Dør i boden har kontakt med karmen, noe som gjør at døren henger når den åpnes/lukkes. Foreslått tiltak er justering.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Arealopplysninger:

Arealangivelser er hentet fra tilstandsrapport utarbeidet av fagkyndig. Arealer er oppgitt i henhold til gjeldende bransjestandard. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten, herunder arealdefinisjoner og målemetode.

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 606 Trondalen syd, med formål 111 - frittliggende småhusbebyggelse.

Eiendommen omfattes av kommuneplan fredrikstad 2023 - 2035, med formål 1001 - bebyggelse og anlegg.

Boligen har en godkjent sokkelleilighet i underetasjen med egen adkomst. Selger uttaler at utleiedelen har vært en stor fordel og gitt stabile leieinntekter i snitt på kr. 13 000,- pr. mnd. Leiligheten har egen strømmåler.

Det gjøres for øvrig oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Prisantydning kr 10 250 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

256 250,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

10 527 240,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 55 555,- for 2026. Inkludert eiendomsskatt med kr. 14 716,-.

14716,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 2 431 713,00.

Sekundær formuesverdi kr. 9 726 851,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.