Holteåsen 22

This is a home quite unlike any other. Designed by chartered architect Tor G. Hoffgaard - to sit exactly where it sits, carefully tailored to a family's needs and the possibilities offered by the terrain - with a striking, eclectic and distinctive design. The house plays on the terrain and the natural vegetation, standing as a subdued yet clear contrast to the surrounding buildings. A highly appealing and well-functioning interior with room for the whole family. The garden and outdoor areas may appear natural, but are carefully considered and meticulously planned as a link between the interior and the nature outside. Private, with a clear orientation to the west.

The house is generously sized, with large living rooms, four bedrooms, two bathrooms and a large kitchen with an adjoining laundry room and access to the grounds.

The house is built on four split levels, with the entrance from the lower level and direct access to the grounds from level two - adapted to the natural shape of the terrain.

The lower level comprises a large hall with cloakroom and a flight of stairs up half a storey to the first floor:

Level two/first floor comprises: hall, a large living room with good ceiling height and clerestory windows, dining room and kitchen in an open-plan arrangement. Adjoining the kitchen is the laundry room and an exit to the east directly onto a lovely morning terrace. This floor also has a pantry, bathroom/WC and a bedroom/study.

On the half-landing between the first and second floors is one of the four bedrooms.

The second floor comprises a living room, two bedrooms, bathroom/WC and a large, usable loft.

Lower floor/basement under part of the house, comprising two storage rooms.

The house has a bright, Nordic-inspired interior with large expanses of light and clerestory windows.

Floors are laid with ceramic tiles, vinyl and parquet. Walls are finished with painted and stained panelling, smooth painted surfaces and ceramic tiles. Ceilings have painted panelling.

The kitchen is generous, with well-equipped units with smooth white fronts arranged in an L along two walls and a handy bar/serving arrangement that divides it from the dining room. Worktops of Oppdal slate from Skåra Stenindustri. The units are fitted with an oven and microwave at worktop height, ceramic hob, dishwasher and fridge. Note the two niches where the worktop continues into the wall cabinets, with roller shutters that pull down to keep things tidy.

The bathroom on the first floor has tiled floors and walls with tiles from Villeroy & Boch. Pedestal basin, floor-mounted WC, shower corner with toughened glass walls and a white drawer unit.

The bathroom on the second floor has tiled floors and walls. Bath, floor-mounted WC and an elegant vanity unit with two separate porcelain basins.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Glasskap i kjøkkenet medfølger ikke. Lamper medfølger ikke.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property faces west and enjoys plenty of sun in a child-friendly, quiet side street with no through traffic - elevated and sunny, facing the escarpment, at the far west of the well-established villa district at Holte/Buskogen - Kråkerøy.

Within walking and cycling distance are primary and lower secondary schools, nurseries, sports pitches and large open spaces - and just a short drive away are the shopping areas at Fredrikstad's new district Værste and Fredrikstad town centre with the railway station. Fredrikstad is known as the river town, and has the town ferries/river metro as an exotic, yet also useful and free means of transport from Gressvik/Ålekilen in the west, through the centre and up to Cicignon and Gamlebyen in the east.

If you continue south, within a few minutes you reach the sought-after Hvaler archipelago with its road-connected islands, islets and skerries and several lovely bathing spots, small-boat harbours etc.

From Fredrikstad town centre, follow signs for Hvaler over the old Kråkerøy bridge and follow RV 108 south to the turning towards Alshus. Turn onto Barkedalsveien and follow it to the sign for the entrance to Buskogen. Follow Buskogen up until Holteåsen turns off to the right. Follow the road to the property, which is on the left-hand side

Totalt bruksareal: 219,0 m²

• BRA-i: 219,0 m²
• BRA-e: 4,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 114,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Frittliggende enebolig tegnet av arkitekt Tor G. Hofgaard oppført i trekonstruksjoner over grunnmur av isolert betongkonstruksjon. Boligen er oppført over fire halve plan, tilpasset terrengets naturlige formasjon og med uteplasser i flere nivå både mot øst og vest. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i pulttaksform, utvendig tekket med takpapp, plater av metall og plater av plast. Boligen har profilert entrédør. Skyvedører med to-lags glass fra byggeår og 2005. Vinduer med to-lags glass fra byggeår og 2005, samt ett vindu med to-lags glass fra 2025.

Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Eierform tomt: eiet.

Areal: 802,00 kvm.

Uteområdet har flere, vakre uteplasser og gir assosiasjoner til sydligere breddegrader med variert planteflora og med innslag av flere eksotiske planter. Tomten er i stor grad bevart som naturtomt med et nydelig samspill mellom fjellgrunn, markterrasser, stedstypisk skogsvegetasjon, skogbunn og prydplanter.

Boligen er oppvarmet med elektrisk oppvarmet, vannbåren gulvvarme i hall og i første etasje. Peis i stue i første etasje. Det er montert varmepumpe luft til luft med innedel i planet mellom første og andre etasje. El. varmekabler i baderomsgulv i andre etasje.

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 35 091 kwh. Beløpet inkluderer lading av el-bil med ca 7 000 kWh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 18. august 2004.

Oppsummering av 84 registrerte tilstandsgrader: :

TG 1 : Mindre eller moderate avvik (funksjonssvikt ikke oppdaget) 56 av 84 elementer

TG 2: Vesentlige avvik (alder, slitasje, skader mv.) 25 av 84 elementer

TG3: Ingen elementer påvist.

TG IU: Ikke undersøkt :3 av 84 elementer.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 25 stk. av 84 elementer) fra vedlagt tilstandsrapport:

Våtrom - Bad 1. etg.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det er registrert bom (hulrom med påfølgende riss/sprekker i flis) i enkelte gulvfliser. Forholdet kan skyldes bakenforliggende feil eller skader som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens er risiko for ytterligere skader i fliser.

Lokalfall til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 4 mm over en avstand på 80 cm. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.

Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Relativ fuktighet ble målt til 47 prosent, ved 23,4 grader celsius med duggpunkt på 11,6 grader celsius.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Våtrom - Bad 2. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Gulv i rommet er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. En eventuell oppkant er skjult bak feielist mot terskelen. Konsekvens av manglende lekkasjesikring er risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er ytterligere undersøkelser for å kartlegge om tettesjiktet har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel og lokal utbedring dersom dette mangler.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.

- Vannrør: Det observeres korrosjon/oksidasjon på rørkobling under servant. Nøyaktig årsak er ikke kjent, men mindre lekkasje kan ikke utelukkes. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Våtrom - Vaskerom 1. etg.:

- Overflater vegger: Veggflater har noe aldersrelatert slitasje. Forholdet vurderes til å hovedsakelig være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Foreslått tiltak er fornying ved behov.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt (gulvbelegg) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken - 1. etg.:

- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Konsekvens er at eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør kan forårsake følgeskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Tekniske anlegg:

- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom - 1. etg.:

- Overflate gulv: Gulvflate i stue/kjøkken bærer generelt preg av slitasje og har stedvise svelleskader. Konsekvens er at dette kan påvirke brukerfunksjonen. Foreslått tiltak er utskiftning dersom dette vurderes som nødvendig. Det er registrert noe fugesvinn og stedvis høydeforskjell mellom fliser i stue/vinterhage. Dette bærer ikke preg av god faglig utførelse. Dette gir erfaringsmessig risiko for skjulte avvik som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon alene.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:

- Ildsteder: Det er registrert sprekk i ildfast steinplaten inne i peisovnens forbrenningskammer. Forholdet er vurdert til å ikke påvirke ildstedets funksjon. Utskifting kan iverksettes ved behov.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Fasade mot sydøst har høy slitasje. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert råteskade i kledningsbord ved skyvedør i andre etasje, samt stedvis på fasade mot sydøst og fasade mot sydvest med tilgang fra taket. Stående kledningsbord ved utvendig hjørne på fasade mot sydøst er mangelfult festet. Konsekvens er redusert beskyttelse av konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det er observert sprekkdannelse i pusset fasade mellom balkong i andre etasje og skorstein. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde bevegelser i grunnen og/eller spenninger i konstruksjonen. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er lokal utbedring av sprekken og videre ettersyn for å kartlegge om forholdet er stabilisert.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har høy utvendig slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking slik at utskiftninger kan iverksettes ved behov. Punktert vindu registrert i soverom 1 i andre etasje. Konsekvens er reduksjon av vinduets isolasjonsevne/økt varmetap, økt fare for kondensproblemer og svekkelse av vinduets estetiske kvalitet. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning.

- Ytterdører og omramming: Skyvedører viser symptomer på slitasje, og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er vedlikehold og videre ettersyn.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet).

På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene.

Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassene, overbygg og skillevegger viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Deler av grunnmuren har synlig ubeskyttet isolasjon (isopor). Konsekvenser kan være slitasje på isolasjonen som følge av UV-stråling, fuktpåkjenning eller mekanisk belastning. Åpen isopor kan også føre til raskere spredning ved en eventuell brann. Foreslått tiltak er etablering av beskyttende lag av for eksempel puss eller platekledning.

Drenering:

- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmuren har ikke utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Foreslått tiltak er fuktsikring av grunnmuren. Dette punktet må sees i sammenheng med informasjon gitt under avsnitt "Grunnmur".

Loft - innredet - 2. etg. :

- Overflate gulv: Det er registrert enkelte åpne skjøter i parkettgulv i etasjen. Dette kan blant annet føre til at fuktighet som for eksempel fra rengjøring kan forårsake misfarging, svelling eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom 2. Konsekvens er redusert luftutskiftning når vindu er lukket. Foreslått tiltak er etablering av veggventil.

Andre byggverk - Frittstående bod.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det er registrert fuktmerker i undertak og takbjelker. Dette indikerer utettheter i taktekkingen. Konsekvens er risiko for skader.

Bærende søyler av treverk er plassert direkte mot fjell. Dette kan føre til økt fuktbelastning og fuktrelaterte skader over tid.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes lokale utbedringer. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Maur: Det ble registrert maur i boligen på befaringsdagen. Eier opplyser om at det har kommet maur inn i boligen om våren og at de har forsvunnet igjen etter noen uker. De opplyser om at de har engasjert skadedyrfirma som har utført tiltak, men det har ikke hindret maurene i å komme tilbake. Det er ikke registrert skader som følge av dette. Foreslått tiltak er forebyggende tiltak som maurbokser og lignende, samt videre undersøkelser av fagpersonell dersom dette blir nødvendig.

Ingen bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 416 Holte/Buskogen, med formål 110 - Boliger.

Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035, med formål 1001 - bebyggelse og anlegg.

Boligen er registrert som en boenhet.

Prisantydning kr 9 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

237 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

9 738 590,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 22 461,- for 2026.

12793,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 1 573 927,00.

Sekundær formuesverdi kr. 6 295 708,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.