Røssholmen 216

Spacious and stylish cabin that has been significantly refurbished in recent years, including a bathroom from 2024. A total of 4 good bedrooms, and an open-plan living room and kitchen with double sliding doors to the deck and a magnificent garden. The property is connected to municipal water and drainage and is of a good standard throughout. The property is surrounded by beautiful nature and lies just over 100 metres from a small cove with a beach; a little further away is an upgraded jetty facility with a bathing jetty, where the property has a registered boat mooring. The property comes with the right to rent a boat mooring/parking space in Botnekilen (just inside Røssholmen). From the property there are beautiful views of the water.

The outdoor areas are sunny and inviting, perfect for enjoying long summer days. The lawn is covered with green, lush grass that makes a perfect playground for children, outdoor games or relaxation. The property is surrounded by beautiful nature, with lovely walking areas on the island.

The cabin was freshly painted in 2026.

The cabin consists of entrance, bathroom, living room with open-plan kitchen and four bedrooms. Access from the living room to a north-facing veranda. In addition, the property has a detached storage shed, built in 2015 or 2016.

The cabin has a modern kitchen from 2021 that combines style and functionality. The kitchen is equipped with everything you need to prepare meals, and the open-plan living room and kitchen make the space a natural gathering point for family and friends.

The bathroom was renovated in 2024 and has a tiled floor with underfloor heating, which gives a luxurious feel. The modern design makes the bathroom a place where you can enjoy comfort and well-being.

Kjøkken: Gulver er belagt med laminat, malt panel på vegger og i himling.

Bad: Gulvet er flislagt med varme og veggene er flislagt. Himling er i malt slett overflate og innfelte downlights.

Ellers er gulver belagt med laminat og bord gulv. Vegger og himlinger er malte.

Baderom er fornyet med membran, overflater, røropplegg og innredning i 2024.

Kjøkkeninnredningen ble fornyet i i 2021.

Med eiendommen følger tinglyst båtplass. Eiendommen disponerer plassen nærmest badebrygga, her det plass til 2 båter. Med eiendommen følger rett til leie av båtplass/parkeringsplass i Botnekilen (rett innenfor Røssholmen).

Følgende tilbehør medfølger handelen:

All løsøre ute og inne medfølger, bortsett fra noen private eiendeler.

The cabin is beautifully situated close to the sea on the north-west side of Røssholmen; approx. 100 metres along a prepared path takes you down to the boat mooring and bathing spots. Røssholmen is an idyllic islet/island with a mix of woodland and smooth coastal rocks, where approx. 30 cabins have been built, linked by an extensive network of paths. Part of Røssholmen is a nature reserve, which is also a popular mooring spot for small-boat sailors. In the north of the island, within approx. a 10-minute walk, there is a child-friendly, idyllic sandy beach. Edholmen Marina offers a restaurant, kiosk and accommodation (from 2025).

With sandy beaches and fishing spots close by, there are plenty of activities to choose from. Whether you like swimming, fishing, walking or simply enjoying the peace and quiet, this cabin has something for everyone.

Some of the finest things you will experience on Røssholmen are:

Beaches and smooth coastal rocks. The archipelago: Explore the many small islands and islets around Røssholmen. Paddling a kayak or taking a boat lets you discover hidden gems. Beautiful Romsundet takes you along sheltered inner waters almost all the way to Skjærhalden.

Walking trails: The island has several paths that take you through varied terrain, from wooded areas to open plains with wonderful views over the sea.
Røssholmen is known for its rich wildlife and beautiful landscape. Birdwatching, photography and stargazing are just some of the many nature experiences you can enjoy here.

On the viewing day, boat transport will be arranged from Edholmen Marina/northern Kirkøy.

Totalt bruksareal: 88,0 m²

• BRA-i: 72,0 m²
• BRA-e: 6,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 10,0 m².

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Fritidsbolig beliggende på Røssholmen i Hvaler kommune.

Hytte over ett plan. Hytten står på pilarer av lettklinkerblokker fundamentert til fjell. Bjelkelag av trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Hytten har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås. Skyvedør, verandadør og vinduer med to-lags glass fra byggeår. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Tomt opparbeidet med gressplen og diverse beplantning.

Uthus er ikke byggemeldt.

Feiervesenet har tilbydt tilsyn (juni 2024) - ikke gjennomført da det ikke passet eier.

Denne tomten er eiet.

2728,00 kvm.

Tomtens areal er kun omtrentlig.

Stor, forholdsvis flat tomt som er planert og pent opparbeidet med gressplen og prydbusker. Noe innslag av fjell/svaberg. Tomten skråner pent mot vannet og går over i naturlig vegetasjon litt utenfor tomtegrensen (mot vest).

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner og vedfyring.

Energikarakter: E - Rød

Energiforbruk foregående år var ____4 800 kwh.

Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Dokumentet foreligger ikke.

Eiendommen er ikke tilknyttet vei.

Kommunal vann- og avløps tilknytning via et privat anlegg.

Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex ved Magnus Langvik

05.05.2026.

Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU.

I tilstandsrapporten for denne eiendommen er 74 % av bygningselementene gitt TG0, eller 1. Det er 24 % som er gitt TG2, og ingen bygningselementer er gitt TG3 eller TGIU.

En oppsummering av TG2 leser du nedenfor, ellers finner du nærmere beskrivelse i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad.:

- Annet: Det ble i forbindelse med hulltaking i tilstøtende rom registrert bruk av fuktsperre (plastfolie) bak panelet. Dette betyr at baderomsveggen har et tett sjikt på begge sider. Dette er ikke en anbefalt oppbygning. Konsekvens er at eventuell fuktighet inne i veggen ikke luftes ut. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg:

- Varmtvannsbereder: Berederen er plassert utendørs under hytten. Konsekvens er risiko for redusert levetid grunnet fuktighet og temperatursvingninger. Foreslått tiltak er innbygging av berederen.

Yttervegger inkl. fasader:

- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak deler av ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Vinduer bærer generelt preg av slitasje og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold/utskiftninger ved behov.

- Ytterdører og omramming: Skyvedør og verandadør er av eldre dato. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold/utskiftninger ved behov. Det er ikke etablert beslag mellom dørterskel og yttervegg under verandadør i soverom 4. Konsekvens er redusert beskyttelse mot vind og risiko for vanninndriv med påfølgende skader i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen viser noe tegn til slitasje. Alder på tekkingen er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Konsekvens av uilstrekkelig ventilasjon er at dette kan medføre fuktskader grunnet kondensskader, snøsmelting og lignende forhold.

Bygningsdelen er inspisert ved å fysisk være på taket.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på verandaen viser tegn til slitasje og har stedvise skader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer ved behov.

- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert noe nedbøyning i bærebjelker. Verandaen har noe svikt. Dette indikerer underdimensjonering. Konsekvens er risiko for skader i konstruksjonen over tid. Foreslått tiltak er forsterkning av konstruksjonen.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Beslag i nedre del av taket er ikke tilstrekkelig festet. Konsekvens kan være at sterk vind kan føre til bevegelser i beslaget, og at innfestinger løsner som følge av dette.

Boden står på lettklinkerblokker som er plassert direkte mot terrenget. Det er registrert stedvise skjevheter i blokkene. Dette kan medføre bevegelser og skjevheter i konstruksjonen over tid.

Gulv i boden har noe svikt. Dette indikerer underdimensjonering/svekkelser i bærende konstruksjon.

Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes lokale utbedringer. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Andre forhold - Bjelkelag:

- Tilstandsgrad: TG2 gjelder: Det er registrert utettheter i stubbeloft (underside bjelkelag). Konsekvens er risiko for inntrekk av fuktig luft og dyr/insekter som igjen kan føre til skader i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokale utbedringer. Til informasjon: Hytten er tilbygget/ombygget i ca. 2013. Tidligere veranda har blitt bygget inn og omgjort til bruksareal. Bjelkelag i ombygget del kan ikke sees å være isolert.

Husk : Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapportens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse.

Uregulert område. Spredt hyttebebyggelse, landbruk-, natur- og friluftsområde samt hensynssone landskap.

Ikke Boplikt da eiendommen er en fritidsbolig.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Prisantydning kr 4 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

122 500,00,- (Dokumentavgift)

12 550,00,- (Tryg Boligkjøperpakke Hytte)

500,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

500,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

5 036 050,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 18 968,- for 2024inkl. eiendomsskat (kr. 5.988,-).

Vann- og avløpslag kr 1.500,- for 2023.

Primær formuesverdi kr. 238 745,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2022.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.