Prestelandet 19

This is a rare opportunity - a generously sized detached house with everything on one level, a practical basement, carport and a storage shed - and magnificent views over the river and the sunsets over Bellevue.

The house sits at the edge of the plateau, where the land slopes gently down towards the river and the marina below. This is a home with all functions on one level: up to six bedrooms, or five bedrooms and two living rooms with lovely river views, bathroom/WC and kitchen with dining room etc. The basement gives you room for your activities, or for storage etc. A garage and a carport provide shelter for the cars.

A few hundred metres further south are the moats surrounding Gamlebyen - Northern Europe's best-preserved fortified town - and the ferry landing which, in a couple of minutes, takes you across to the town side with Cicignon, the railway station and a beautiful quayside promenade leading from Tollbodplassen, past Isegran and on down through the centre. You can also choose to take the town ferry down through the centre and across to Gressvik.

Here children have a short distance to primary and lower secondary school at Gudeberg, and just outside Gamlebyen is the international school (CIS). At Kongsten Fort lies Gamle Fredrikstad golf club with an 18-hole course and beautiful walking country with an extensive, far-reaching network of trails.

Basement: hallway, bathroom, four storage rooms and plant room.

1st floor: entrance, hallway, bathroom, WC, kitchen, living room, dining room, laundry room, six bedrooms (one of which is used as a TV room) and adjoining garage. Terraces facing east and west.

Loft floor: unconverted cold loft.

In addition, the property includes a detached carport and a detached storage shed

The house is of a consistently good standard across the 1st floor and lower floor. On the 1st floor, floors are laid with tiles, laminate, carpet and parquet, while the walls consist of wallpapered and smooth painted surfaces. The ceilings are finished with timber panelling, fibreboard panelling, painted surfaces and, in places, stretch ceilings, with recessed downlights in parts of the house. The lower floor has concrete floors with carpet in places, rendered and painted walls and timber panelling, and profiled and smooth internal doors. Ventilation is based on natural supply air combined with mechanical extraction from the bathroom and kitchen. A ventilation system is installed in the house, but according to the owner it has not been put into use.

Kitchen

According to the owner, the kitchen was renewed around 2010/2011 and has units with profiled fronts and a laminate worktop. The kitchen is fitted with an inset stainless steel sink with single-lever mixer tap and an extractor with mechanical extraction. Downlights in the ceiling.

Bathroom

The house has two bathrooms. According to the owner, the bathroom on the 1st floor was renewed around 2010/2011 and has tiled surfaces with underfloor heating, vanity unit, shower corner with glass doors, wall-hung WC and mechanical extraction. The bathroom on the lower floor has a tiled floor, vanity unit, shower corner with sliding doors and floor-standing WC. Both bathrooms have recessed downlights and mechanical extraction.

Boligen blir vasket i forbindelse med visningene og vil ikke bli ytterligere rengjort. Dvs renholdet vil fremstå slik den er på visning og vil ikke bli ytterligere rengjort og kjøper overtar den slik.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

This is central and child-friendly - sunny and attractively located in a quiet residential street on Prestelandet, just outside the ramparts surrounding Gamlebyen. The property sits on a rise above the river and has magnificent views over the river and across to the Bellevue area on the town side. Here you can sit indoors, or on the terrace, and watch the pleasure boats and shipping that bring the river to life.

A few hundred metres to the south you reach historic surroundings and the lovely parkland, ramparts and moats that encircle Gamlebyen. Within Gamlebyen lie Kongsten Fort, a popular open-air pool/sports hall and Gamle Fredrikstad golf course. At Gamlebyen is the ferry landing where the town ferries call. In three or four minutes the town ferry takes you across to Cicignon and the railway station, with good train connections to Oslo S. You can also take the town ferry down the river, past Isegran and on through the centre - across to the Gressvik area.

A short walk to primary and lower secondary school at Gudeberg - and the international school by Kongstenhallen. At Brohodet there is also a shopping area with several supermarkets and a Vinmonopolet off-licence.

The property has regulated access in accordance with the applicable zoning plan.

Eiendommen har garasje og carport, samt parkering på egen gårdsplass.

Det er båtplasser rett utenfor boligen tilhørende Gamlebyen Båtforening.

Les mer om båtforeningen på denne linken: https://www.havneweb.no/gamlebyensbatforenin/?mod=startsiden

Totalt bruksareal: 294,0 m²

• BRA-i: 254,0 m²
• BRA-e: 40,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 85,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Frittliggene enebolig med alt på ett plan og innredet kjeller. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betong og lettklinkerblokker. Etasjeskiller i betong og trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med teglstein. Boligen har entrédør med glassfelt og sidefelt. Terrassedører med to-lags og tre-lags glass fra 2014, 2008 og fra ukjent årstall. Vinduer med to-lags og trelags glass fra mellom 2001 og 2014, samt ett vindu i stue fra ukjent nyere dato. Enkelte vinduer i kjeller har enkle glass fra ukjent årstall. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Det er installert ventilasjonsanlegg i boligen (balansert ventilasjon) som ikke er tatt i bruk.

Selveiet tomt. Areal: ca 1462,00 kvm. (for bnr 889 og bnr 1775)

Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Det foretatt en mindre grensejustering i grensen mot Prestelandet 21 i nord og mot innkjørselen. Se vedlagte matrikkelrapport. Grensemerker er plassert i terrenget.

Eiendomsgrenser mot øst og syd / mot gaten og felles grense mot Prestelandet 17 er i kommunens kart angitt med en nøyaktighet dårligere nn 14 cm.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme (radiatorer) tilknyttet luft-vann varmepumpe og oljebrenner, samt viftekonvektor, elektrisk gulvvarme og vedfyring.

Energikarakter: G

Energiforbruk er ikke opplyst da eier ikke har bebodd eiendommen.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det er tegnet avtale om Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Branntilsyn: Manglende adkomst til deler av fyringsanlegg. Det må monteres trinn på taket for å opprettholde adkomst til skorsteinen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen arkiv. Eiendommen er oppført i 1957 før plan og bygningsloven tok til å gjelde. Det er således ikke påkrevet med ferdigattest/brukstillatelse for det opprinnelige bygget.

Boden nede ved elven er oppført uten byggemelding under en forståelse om at det ikke er påkrevet for bygg mindre enn 15 kvm, forutsatt at avstand til nabogrense er minst en meter. Det er ikke mulig å påvise nøyaktig hvorvidt avstand til eiendomsgrensen i vest er mindre, eller større en en meter.

Carporten er oppført etter byggemeldte tegninger.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 38 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 3 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Nivåforskjell mellom topp overflate gulv ved døråpning og overflate gulv ved dusjsone er målt til ca. 5 mm. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrig del av boligen er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Vaskerom 1. etg. :

- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken - 1. etg.:

- Overflate gulv: Skjøter i laminatgulv er stedvis utført uten bruk av klikksystem. Konsekvens er risiko for svelleskader ved fuktbelastning som for eksempel ved rengjøring. Foreslått tiltak er utskiftning ved behov.

Tekniske anlegg:

- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Deler av boligens vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Toalettrom - 1. etg.:

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrig del av boligen er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom - 1. etg.:

- Overflate himling: Det er registrert mindre sprekkdannelser og folder i himling i spisestue. Forholdet er vurdert til å hovedsakelig være av estetisk betydning, uten betydelige konsekvenser utover dette. Utbedring kan iverksettes ved behov.

- Overflate gulv: Laminatgulv i soverom 5 har stedvise skader i overflaten. Konsekvens er risiko for svelleskader ved fuktbelastning som for eksempel ved rengjøring. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Det er registrert noe knirk i gulvflate i soverom 1 og stue. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes hovedsakelig til å være lydmessig. Foreslått tiltak er utbedring ved behov. Parkettgulv i stuen har et mindre felt med misfarging. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Forholdet er vurdert til å hovedsakelig være av estetisk betydning, uten betydelige konsekvenser utover dette. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Annet: Tilliggende garasje: Det er registrert mineralutslag på innvendig side av grunnmur. Forholdet indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Konsekvens er risiko for fuktrelaterte skader i nærliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er registrert utettheter mellom grunnmur og veggkonstruksjon i treverk. Konsekvens er risiko for inntrekk av vann, og dyr/insekter. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Rom under terreng:

- Overflate vegg: Det er registrert stedvise sprekkdannelser i betongvegger i bod 1 og 2. Forholdet kan skyldes spenninger i konstruksjonen og/eller bevegelser i grunnen. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokal utbedring av sprekkene og videre overvåking slik at ytterligere tiltak kan iverksettes dersom forholdet utvikler seg. Det er stedvis registrert avskalling av puss/maling og avleiringer etter mineralutslag på gulv- og veggflater. Forholdet indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Mulige årsaker kan være svikt i drenering /fuktsikring av grunnmuren og/eller fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende/sviktende fuktsperre. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge nøyaktig årsak og hvilke tiltak som er aktuelle.

- Overflate gulv: Det er registrert stedvise riss/sprekker og mindre skader i betonggulv. Forholdet kan skyldes bevegelser i grunnen. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokale utbedringer og videre overvåking slik at eventuelle ytterligere tiltak kan iverksettes ved behov.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (bod 3). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,4 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen og/eller fuktopptrekk fra grunn vurderes som sannsynlig. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.

Yttervegger inkl. fasader:

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Kledningen mot vest og deler av gavlvegg mot nord bærer preg av slitasje. Det er ikke registrert råteskader av betydning, men kledningen har en tilstand som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Foreslått tiltak er utskiftninger og vedlikehold ved behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det bør tas høyde for.

- Lufting av ytterkledning: Eldre del av kledningen er vurdert til å ha begrenset spalte for lufting og drenering mellom kledning og bakenforliggende konstruksjon. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen på deler av huset. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: TG2 gjelder vinduer med enkle glass i kjelleretasjen. Disse vinduene bærer preg av alder og slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Vindu i teknisk rom i kjeller mangler glass og er provisorisk tettet med plate. Foreslått tiltak er vedlikehold, lokale utbedringer og utskiftninger ved behov. Vindu mot syd i loftsetasjen bærer preg av slitasje og har tegn til utvendige råteskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring/utskiftning. Det er registrert fuktmerker i vegg på innsiden av vinduet og mangelfulle tettedetaljer rundt vinduet. Forholdet er ytterligere beskrevet under avsnitt "Loft-uinnredet/ kaldt loft).

- Ytterdører og omramming: Dør i garasje har symptomer på alder/slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at vedlikehold/utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Beslag mellom terskel og yttervegg ved balkongdør i soverom 1 er løst. Konsekvens er risiko for fukt i konstruksjonen med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Yttertak:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Taket er inspisert fra bakkeplan grunnet risiko for å skade takstein ved å gå på taket. Konsekvens er at deler av taket kan ha avvik som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette for å avklare om det finnes avvik som ikke lot seg registrere på befaringsdagen.

Taktekkingen (med tilhørende takrenner, nedløp og beslag) viser tegn til slitasje og elde. Det mangler stedvis beslag mellom nederste steinlekt og forkantbord på tak over garasje. Konsekvens er risiko for økt fuktbelastning på nedre del av undertaket. Undertaket (inkluderer papp, sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene har stedvis høy slitasje og råteskader. Konsekvens er risiko for videre nedbrytning. Foreslått tiltak er utskiftninger.

- Konstruksjon og fundamenter: Noe synlige fundamenter av betong og betongstein. Fundamenter er hovedsakelig skjult og ikke inspisert. Det er registrert noe skjevheter i terrassedekket. Dette kan indikere bevegelse i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Det er registrert enkelte riss på innvendig side av grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er gitt under avsnitt "Rom under terreng"

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Grunnmuren kan ikke sees å være beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvens av manglende fuktsperre er at konstruksjoner som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Det er registrert symptomer på fuktvandring i konstruksjoner i kjelleretasjen. Se avsnitt "Rom under terreng".

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over kan det bli nødvendig med full utskiftning av drenering og fuktsikring av grunnmuren. Foreslått strakstiltak er ytterligere undersøkelser av personer med spesialkompetanse for å avgjøre nøyaktig hvilke tiltak som er nødvendige.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk - Båthus/bod.:

- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har ukjent alder. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er delvis skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Det er registrert fuktmerker på innvendig bærebjelke i toppen av himlingen. Nøyaktig årsak er ikke kjent, men forholdet indikerer lekkasje. Det er ikke kjent når dette har oppstått, eller om forholdet er aktivt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avdekke om det er behov for tiltak.

- Innvendige forhold: Det ble registrert "kjellerlukt" i bygget på befaringsdagen. Dette kan indikere fuktproblemer Nøyaktig årsak er ikke kjent. Foreslått tiltak er ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak og eventuelle behov for tiltak.

- Vinduer, dører og porter: Dørbladet til ytterdøren har noe svelling i underkant og en skade i overflaten. Konsekvens er risiko for videre utvikling. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Inspeksjonsmulighet: Det er ikke tilgang til inspeksjon av eventuelt kryperom under tilbygg mot syd (soverom 6). Konsekvens er at oppbygning og tilstand er ukjent. Tilbygget er vurdert til å være utført med bjelkelag i trekonstruksjon. Slike kryperomskonstruksjoner er erfaringsmessig forbundet med fuktproblematikk. Foreslått tiltak er etablering av tilkomstmulighet slik at konstruksjonen kan inspiseres.

- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Konsekvens er at manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader. Selv om synlig del av krypekjelleren kun har konstruksjoner i betong, kan dette påvirke andre tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er å etablere tilfredsstillende fuktbeskyttelse.

- Ventilasjon: Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren. Konsekvens er at begrenset luftutskifting kan føre til økt fuktbelastning og risiko for utvikling av skader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge om utbedring av ventilasjon og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Skadedyr: Spor etter gnagere er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet begrenset fremkommelighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Det er registrert fuktmerker og mindre råteskader rundt vindu mot syd. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverk i området. Det ble ikke registrert forhøyede fuktnivåer på befaringstidspunktet. Årsak vurderes til å kunne være utilstrekkelige tettedetaljer mellom vegg og vindu. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og lokal utbedring. Det ble registrert misfarging i undertak rundt gjennomføring av lufterør fra avløpssystemet. Sannsynlig årsak er kondens. Konsekvens er risiko for fuktrelaterte skader. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverk i området. Det ble ikke registrert forhøyede fuktnivåer på befaringstidspunktet. Foreslått tiltak er videre ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft og i krypekjeller. Når dette har oppstått er ikke kjent. Nåværende eier opplyser om at det ikke er registrert problemer med gnagere i hans eie. Gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at lokale tiltak eller videre undersøkelser av personer med spesialkompetanse kan iverksettes ved behov.

VVS-teknisk rom:

- Vannrør: Vann- og avløpsrør inkludert sluk og andre tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er delvis skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekk i rommet. Konsekvens kan være økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av avtrekk.

Terrasse / platting:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje og har enkelte mindre råteskader. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er vedlikehold og utskiftninger ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Vaskerom 1. etg. :

- Lekkasjesikkerhet: Det er ikke etablert sluk eller annen lekkasjesikring i rommet. TG3 i henhold til NS3600. Det er etablert tettesjikt på gulv, men det er ikke etablert oppkant ved døråpning, og det kan ikke verifiseres at det er etablert oppkant mot øvrige vegger. Konsekvens er risiko for skader på tilliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje. Foreslått tiltak er etablering av sluk og gulv med tilfredsstillende fallforhold og tettesjikt.

Våtrom - Bad kjeller.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det er registrert mineralutslag og stedvis løse/sprekte fliser på vegg mot krypekjeller. Det er registrert malingsavskalling og mineralutslag på vegg mot bod. Mineralutslag indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Dette kan være medvirkende årsak til at fliser har løsnet. Konsekvens er behov for utbedringer.

Dusjsonen er hevet over øvrig gulvflate. Eventuelt lekkasjevann utenfor dusjsonen har ingen mulighet til å nå sluket i baderommet. Det er etablert overløp til tilstøtende rom med sluk, men dette rommet har ikke tettesjikt. Konsekvens er risiko for fuktskader i tilliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje.

Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Avtrekket er tilkoblet boligens ventilasjonsanlegg. I følge opplysninger fra eier har anlegget ikke vært benyttet.

Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det er registrert symptomer på utilsiktet fukt i vegger.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, bør fornyelse av rommet påregnes. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

VVS-teknisk rom:

- Vanntett sjikt / membran: Det er ikke benyttet vanntett sjikt på gulv i rommet. TG3 i henhold til NS3600. Konsekvens er risiko for fuktskader i nærliggende konstruksjoner ved en eventuell lekkasje. Basert på rommets beliggenhet i bygget vurderes skadepotensialet ved en eventuell lekkasje som begrenset til nærliggende vegger i trekonstruksjon. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av tettesjikt.

Eiendommen er regulert til boligformål. Reguleringsplan for Del ab Presteløkka, med PlanID 19 , vedtatt 08.05.1957, er gjeldende.

Plankart med reguleringsbestemmelser følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse.

I følge kommuneplanen for Fredrikstad 2023-2035 Formål Bebgyggelse og anlegg. Hensynsomer 310- ras- og skredfare og 320 Flomfare.

Eiendommen er godkjent som en boenhet.

Prisantydning kr 11 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

287 500,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige (1))

_______________________________________________________

11 828 390,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 24 848,- for 2026.

Inkludert i de kommunale avgiftene er eiendomsskatt på kr. 13 577,- 2026

Eiendommen har vannmåler, dvs forbruk av v/a er en variabelkostnad.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Eiendomsskatten er inkludert i de kommunale avgiftene.

Primær formuesverdi kr. 1 204 033,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 816 133,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.