Kjølberggaten 2

This is a lovely 3-room freehold flat on the ground floor with everything on one level. The flat has a separate kitchen and living room, both with views of the water, which gives the rooms an extra quality. There are two bedrooms with space for wardrobes and other furniture, as well as an internal storage room. Water-based underfloor heating throughout provides an even indoor climate. The kitchen has integrated appliances including dishwasher, oven, hob and fridge with freezer. The bathroom was upgraded in 2021 with new tiles and fittings.

Ground floor: Entrance, bathroom, storage room, hallway, living room, kitchen and 2 bedrooms. In addition, the flat comes with an 11 sq m storage room in the basement with a power socket.

The living room is at the far end of the flat, creating a naturally separate living area. It receives plenty of light from the windows, and the view of the water lets you follow life on the river. The floor is laid with parquet. The kitchen is a separate room with ample cupboard space as well as room for a dining table with seating for guests. Here, too, there are views of the water. The units have profiled fronts and a laminate worktop, with downlights in the ceiling and under-cabinet lighting. The kitchen is fitted with an integrated oven, hob and fridge with freezer. There are tiles between the worktop and wall cabinets, and the hot water tank is located under the kitchen counter. The floor is laid with single-strip laminate. The flat has two bedrooms, both with mirrored wardrobes. The bathroom dates mainly from 2004 but was upgraded in 2021 with new tiles and bathroom furniture. The fittings comprise a wall-hung washbasin, mirror with light above and a corner shower. Floor-standing WC and plumbing for a washing machine.

Gulvflater er belagt med parkett, laminat, gulvbelegg og fliser. Veggene har malte flater. Malte flater i himling.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

• frittstående kjøleskap
• taklamper

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

The property is centrally located in Sellebakk, close to Sellebakk square with a varied range of shops including a bakery, hairdresser and clothing stores. The area feels like a small town with a mix of homes, shops and workplaces. It is a short distance to several grocery stores, a gym, a pharmacy and a GP surgery.

Right outside the flat is the Sellebakk ferry landing. From here a ferry runs to Lisleby with frequent departures and a crossing time of around one minute. The area has good public transport links. Buses to Fredrikstad town centre run frequently, roughly every quarter of an hour, with a journey time of around 10–15 minutes. There are also good onward connections to Sarpsborg via the established bus network in the Nedre Glomma region.

See the attached neighbourhood profile for a map and overview of access. Stavlund signs will be put up for the open viewing.

Parking is in the municipal car park right outside the flat.

Totalt bruksareal: 88,0 m²

• BRA-i: 77,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Leilighetsbygget er opprinnelig oppført i 1915 og eiendommen ble omgjort til boligformål på begynnelsen av 2000 tallet. Bygget er i dag organisert som et eierseksjonssameie etablert i 2004. Grunnmur er utført i betong med sparestein, og bygget har støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i hovedsak oppført i tegl og murverk, med pussede fasader. Etasjeskillere består av trekonstruksjoner. Taket har en kombinert saltak og valmløsning i trekonstruksjon, og er tekket med takstein. Leiligheten har entrédør med sikkerhetslås. Vinduer og balkongdør har karmer i tre, og leiligheten har fransk balkong.

Denne tomten er eiet. Den er 424,00 kvm. Tomten eies og disponeres av eierne i sameiet i fellesskap. Arealet er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, terrasse på terreng, blomsterkasser og biloppstillingsplasser.

Boligen er oppvarmet med vannbåren gulvvarme.

Energikarakter: E - Rød

Energiforbruk foregående år var 4 572 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Ferdigattest datert 18.06.2004. Ferdigattest gjelder for Bruksendring til boligbygg. Ferdigattesten følger vedalgt.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen. I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Det foreligger tilstandsrapport fra Anticimex ved Fredrik Ekeberg datert 24.04.2026. Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak.

Følgende elementer har fått TG2 :

Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert riss/sprekk i flis på vegg ved siklemikk plassert ved toalett, i dusjsonen mot bod og på gulv ved dør.Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det registreres åpning rundt avløpsrøret/vannrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.Sluket er isolert inne i dusjsonen. Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Les utfyllende i rapporten på s. 9.

Vannrør på kjøkken har fått TG2. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer.Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer. Ventilasjon på kjøkken har fått TG2. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Les mer i rapporten s. 10.

Fordelerskap og fordelerstammer er gitt TG2. Det er ikke etablert sprutsikring/deksel i fordelerskapet. Varmtvannsbereder er gitt TG2. På grunn av alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Les mer i rapporten s. 10.

Ventilasjon i andre rom er gitt TG2. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er kun registert ventiler i vegg på soverommene. Les mer i rapporten s. 11.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området. Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035, med formål/hensynssone bebyggelse og anlegg, Ras- og skredfare, hensyn kulturmiljø.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Boligen kan fritt leies ut utover dette.

Det er fastsatt restriksjoner for dyrehold i vedtektene, herunder at det kun er tillatt med innekatt og hund på nærmere angitte vilkår. Ifølge selger praktiseres ikke disse bestemmelsene i det daglige, og dyrehold opplyses å være tillatt.

Prisantydning kr 2 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

62 920,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

2 591 326,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 5 500,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

Kommunale avgifter og eiendomsskatt, avdrag og renter på lån, oppvarming v/vannbåren gulvvarme og vedlikehold av fellesarealer.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Andel fellesgjeld er kr. 17 366,- pr. 30.04.2026.

Selskapets totale gjeld er kr.

191 024,- pr. 30.04.2026.

Andel fellesformue utgjør kr. 24 203,- pr. 31.12.2025.

Kommunale avgifter er inkludert i fellesutgifter.

Eiendomsskatten er inkludert i felleskostnadene.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 905 517,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 622 069,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.