Siljeholmen 261

Betydelig oppgradert og innholdsrik hytte, nydelig beliggende ved vannkanten, på vestsiden av Siljeholmen. Vestvendt beliggende med utsikt i retning Ytre Oslofjord og Vestfoldsiden. Forholdsvis privat, kun 20 meter til egen brygge og koselig, lita strand. Siljeholmen er den første øya du kommer til på Hvaler - en svært idyllisk holme med underkant av 100 hytter. Siljeholmen er et sommerparadis for store og små, uten bilvei og med flere hyggelige badeplasser. Hytta ligger idyllisk på en liten kolle omkranset av vakre furutrær og svaberg, akkurat slik man kan tenker seg.

Bassenget syd for hytta er godt skjermet og egner seg godt for vannsport og jollehåndtering - på andre siden finnes Ødegårdkilen med diverse butikker og servicetilbud.

Hytta har vært gjenstand for omfattende rehabiliteringsarbeid i perioden 2016 til i dag. I den forbindelse ble eiendommen også tilknyttet kommunal vann- og avløpsledning (2019) og det ble etablert baderom (2020). Fine, solrike uteplasser i form av terrasse/overbygget terrasse samt overbygget inngangsparti med trappeadkomst.

1. etasje: entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning, tre soverom og tilliggende bod. Sydøstvendt inngangsparti. Utgang fra stue til nordvestvendt veranda.

Hytten holder en god standard. Overflatene er belagt med tregulv, mens vegger og himlinger er kledd med trepanel. Det er profilerte innerdører. Ventilasjonen er basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk på kjøkken og bad.

Kjøkken

Kjøkkenet ble fornyet i 2019 og har innredning med profilerte fronter, kompositt benkeplate og komposittkum. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp, samt ventilator med mekanisk avtrekk.

Bad

Badet er fra 2017 og har vinylbelegg på gulv samt trepanel på vegger og himling. Badet er innredet med servantinnredning, speilskap, dusjkabinett og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk er montert i vegg.

Følgende tilbehør medfølger handelen:

Hytta selges med hvitevarer og køyesenger.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Hytta ligger svært pent på svaberget, rett ved egen brygge og strand, på vestsiden av Siljeholmen - kun 2-3 minutters gange fra parkeringsplass.

Siljeholmen ligger nord i Hvalerskjærgården, ved grensen mellom Hvaler og Fredrikstad kommune - øya er bilfri og fremstår som en ren ferieidyll med felles sommerarrangement. Et utstakt stinett tar deg rundt hele øya. Her ferierer du omgitt av et vakkert og ettertraktet skjærgårdslandskap med holmer og skjær og et yrende båtliv.

Fra hytta er det nydelig utsikt mot vannbassenget rett nedenfor hytta samt det åpne vannet og Papper som ligger på den andre siden av veien, som slynger seg i retning Vesterøy. I Ødegårdskilen på Vesterøy, rett syd for Siljeholmen finnes et lite handelsområde med to store dagligvareforretninger, serveringssted, restaurant, fiskebutikk, apotek m.m. Videre er det kort vei til Sand Marina og Skjærhalden med ytterligere servicetilbud. I motsatt retning finner man Papperområdet med nydelige uthavner og gode fiskemuligheter og Onsøykysten, litt lenger nord.

Totalt bruksareal: 55,0 m²

• BRA-i: 52,0 m²
• BRA-e: 3,0 m²
• BRA-b: m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 31,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Hytten har grunnmur og understøttelser i naturstein, lettklinkerblokker og betongkonstruksjon, samt bærende søyler i trekonstruksjon. Bjelkelag i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform utvendig tekket med takpanner av stål (type Decra eller lignende). Hytten har entrédør med glassfelt. Profilert ytterdør i soverom 3. Verandadør med to-lags glass fra 2019. Vinduer med tolags glass fra mellom 2017 og 2019. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk i bad og kjøkken.

Bryggen er utvidet noe langs stranda, tiltaket er ikke byggemeldt.

Denne tomten er festet.

64,00 kvm.

Idyllisk tomt rett ved vannet og egen brygge. Området omkring bebyggelsen består hovedsakelig av svaberg og vakker, spredt furuskog. Tomten oppleves forholdsvis privat. Den totale bebyggelsen er noe større en tomtens areal, som kommentert i vedlagte brev fra grunneier av 2016.

Festenummer:116

Bortfester: Siljeholmen DA,

Festeavgift pr. år: 4 325

Festeavgift endret dato:01.05.2017

Festekontraktsdato: 01.05.1977

Festekontrakt start dato: 01.05.1977

Festekontrakt utløpsdato: 01.05.2057

Kreves samtykke til overdragelse: JA

Der det kreves samtykke fra bortfester er det en forutsetning for avtalen at denne gis. Dersom samtykke ikke blir gitt oppheves avtalen og partene går hvert til sitt uten forpliktelser ovenfor hverandre. Overtagelse kan ikke finne sted før kjøper er godkjent av bortfester.

Det gjøres oppmerksom på at festeavgiften - i utgangspunktet - blir å avregne direkte mellom partene pr. overtakelse.

Oppvarming av hytten skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring.

Energikarakter: C -

Energiforbruk foregående år var 2 055 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via et private anlegg.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 8 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad:

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrige rom er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:

- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder og opplegg for vaskemaskin er plassert i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er etablering av sluk og tilstrekkelig tettesjikt, eventuelt etablering av automatisk lekkasjestopper.

Andre rom:

- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom 1. Konsekvens er redusert luftutskiftning når vindu er lukket. Foreslått tiltak er etablering av tilluftsventil dersom videre bruk viser at dette er nødvendig.

Yttertak:

- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Takkonstruksjonen er lukket og derfor ikke inspisert. I følge opplysninger fra eier er undertaket tekket med diffusjonsåpen duk. Det er ikke etablert luftespalter ved takrenne/gesims. Med bakgrunn i dette kan det ikke verifiseres at konstruksjonen er tilstrekkelig luftet. Foreslått tiltak er etablering av innvendig inspeksjonsluke til loftsrom mellom flat himling og skråtak, slik at bygningsdelen kan inspiseres jevnlig og eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Deler av rekkverket har noe bevegelse. Konsekvens er at dette kan påvirke sikkerheten. Foreslått tiltak er avstivning.

- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert sprekkdannelser i fundamenter i lettklinkerblokker. Nøyaktig årsak er ikke kjent. I følge opplysninger fra eier er forholdet stabilt. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom forholdet utvikler seg.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Hytten har et delvis åpent kryperom mot terrenget. Det er god avstand mellom bjelkelag og terreng, samt god lufting. I følge opplysninger fra eier kan det samle seg vann under og rundt deler av hytten, men det er ikke registrert tegn til at dette har påvirket konstruksjonen negativt. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen omfattes av kommuneplan 2019-2031, med formål/hensynssone 5200 - LNFR - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse og 550 - hensyn landskap.

Det foreligger planer for eiendommen hvor Stokken Marina holder til.

Det er ikke boplikt på fritidsbolig.

Ved kjøp av denne eiendom må kjøpere signere egenerklæring der man bekrefter at eiendommen skal brukes iht. gjeldende regulering.

Prisantydning kr 6 190 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

154 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

6 365 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 11 929,- for 2026.

Kr. 6944,00,- for 2026.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Velforeningskontingent kr 1.800,-.

Vann- og avløpslag kr. 3.050,-.

Parkeringsplass kr. 1.200,-.

Primær formuesverdi kr. 249 484,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.