Fjellestranda 18

Dette er en innbydende helårshytte som er godt tilrettelagt for familielivet. Hytta har til sammen 14 soveplasser, to bad og praktiske oppbevaringsløsninger. Planløsningen gir gode rammer for samvær i felles oppholdsrom, samtidig gir fire soverom og egne soner hytta velfungerende når familie og gjester samles over tid. I andre etasje er det tre soverom og en tv‑stue med peisovn, noe som egner seg godt som barne og ungdomsdel eller som et tilbaketrukket oppholdsrom for gjester.

Hytta ligger i rolige og naturnære omgivelser, med kort vei til sjøen og et godt utgangspunkt for båtliv, bading og aktiviteter langs vannkanten. Uteområdene er varierte og naturlig opparbeidet, med gode plasser for opphold, lek og måltider ute. Den stille og usjenerte beliggenheten gir rom for ro og privatliv, samtidig som nærheten til byen gjør eiendommen lett tilgjengelig i hverdagen.

Hytta går over to plan og inneholder entré, stue, kjøkken, tekjøkken, tv‑stue, fire soverom og to bad. I tillegg er det god lagringsplass i krypkjeller under hytta og under terrassen.

Stue og kjøkken er utformet i delvis åpen løsning. Kombinasjonen av åpning mot etasjen over og store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og fin kontakt med naturen omkring. Lyse farger og downlights i taket gir et behagelig uttrykk, mens peisen sørger for lun stemning og oppvarming.

Fra stuen er det utgang til en vestvendt veranda med sol helt til solen går ned. Verandaen strekker seg videre langs hyttas nordside og har trapp ned til bakkeplan. Her er det en mindre gressplen som egner seg til lek eller ulike uteaktiviteter, med videre adkomst ned til stranden, som ligger et par minutters gange unna. Ved inngangspartiet er det en platting med morgensol, oppført i 2020, som gir en fin plass for morgenkaffen. Uteplassene oppleves som usjenerte, uten innsyn, og byr på utsikt mot sjøen.

Kjøkkenet er fra byggeår og har innredning med hvite, slette fronter og heltre benkeplate. Innredningen består av over og underskap, samt integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr og koketopp. Kjøleskapet er frittstående og følger med handelen.

Hytta har to bad plassert i første etasje. Det ene badet har adkomst fra hovedsoverommet og er et pent, flislagt bad fra 2020 med gulvvarme. Innredningen består av servantinnredning med underskap, speilskap, dusjnisje og vegghengt toalett. Veggene er utført i en kombinasjon av trepanel og fliser, og himlingen har downlights.

Det andre badet er i hovedsak fra byggeår, med innredning oppdatert i 2019. Her finner man servantinnredning med skap, dusjnisje, gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Badet har gulvvarme og er flislagt på gulv og vegger.

Gulv er belagt med parkett, furugulv og fliser. Vegger med malte flater og fliser, samt slett og malt trepanel i himling.

Etter at nåværende eiere overtok hytta i 2018 er det gjennomført flere oppgraderinger. I 2018 ble tidligere anneks knyttet sammen med hovedhytta. I 2019 ble hems innredet med soverom. Videre ble det etablert nytt bad ved soverom i første etasje i 2020, samme år som det også ble oppført ny terrasse på forsiden av hytta. I 2021 ble stamp montert. Utvendig er hytta malt i 2024, og verandaen ble sist beiset i 2025.

Følgende tilbehør følger med handelen:

Senger:

·3 dobbeltsenger (160cm)

·1 seng (120cm)

·1 juniorseng

·2 madrasser

Møbler:

·2 sofaer (stuen og loftsrom)

·2 sofastoler (stuen)

·furu spisebord med 6 stoler

·skap (stuen)

·hyller, kommoder og skap (soverom)

·garderobeskap (mellomgang)

Utemøbler:

·1 rundt bord og 3 kurvstoler

·3 solstoler

·plassbygd trebenk

·vedfyrt stamp

Hvitevarer:

·kjøleskap (kjøkken og midtgang)

Diverse:

·gardinstenger der det er montert

·liftgardin (kjøkken og soverom 1.etasje)

Hvilke fastmonterte gjenstander medfølger ikke handelen iht. løsøre og tilbehørslisten?

·gardiner

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Hytta har en attraktiv beliggenhet på en høyde i Fjellekilen, med utsikt over sjøen og kort avstand til vannkanten. Det er ca. 100 meter ned til sjøen, og bryggeplass ligger rett nedenfor hytta i Fjellekilen. Fra eiendommen er det utsikt mot havet, med retning mot Marnet, Fredagshølet og videre mot Hvaler. Området er etablert som et rolig og solrikt hytteområde, og oppleves som et typisk familiested med gode og varierte uteplasser, stor naturtomt og fine lekeområder for barn. Beliggenheten gir gode turmuligheter, med kyststi og Onsøystien i nærheten.

Gressvik sentrum nås på ca. 8 minutter med bil og tilbyr dagligvarebutikker, frisør, spisesteder, legekontor, apotek, treningssenter, bibliotek og øvrige servicetilbud. Fredrikstad sentrum ligger ca. 15 minutter unna med bil, og det er også enkel adkomst via gratis byferge fra Gressvik. I nærområdet finnes flere populære badeplasser, blant annet Faratangen, Stensvik og Foten. Nærmeste badestrand er på Faratangen, med gangavstand på ca på 10 minutter.

Fra Fredrikstad sentrum kjøres det i retning Gressvik. Etter å ha passert Gressvik sentrum tas det av mot Fjellestranda på venstre side, og veien følges videre ned mot Fjellekilen. Det vil bli skiltet med Stavlund-skilt ved fellesvisning.

Eiendommen har tinglyst rett til to parkeringsplasser, med en gangavstand på ca. 350 meter fra hytta. Det er mulighet for å leie flere parkeringsplasser. Selger leier i dag 3 parkeringsplasser for kr 5 594,- i året.

Eiendommen har tinglyst rett til to båtplasser på brygge nedenfor hytta i Fjellekilen. Bryggeplassene ligger ca. 100 meter fra hytta. Det er mulighet for å leie flere båtplasser. Selger leier 1 båtplass for kr 1000,- i året.

Totalt bruksareal: 93,0 m²

• BRA-i: 93,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 63,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Fritidseiendommen er oppført i 2006 med tradisjonelle trekonstruksjoner. Bygningen har krypkjeller og grunnmur oppført i Lecavegger som er pusset utvendig. Etasjeskiller er utført i trebjelkelag.

Ytterveggene er bygget i bindingsverk og kledd utvendig med stående malt trepanel. Taket er et saltak tekket med betongstein, og takrenner er utført i plastbelagt stål. Vinduer er i tre med isolerglass, og ytterdører er malt.

Verandaer/ plattinger er utvidet utover byggetegningene. Tiltaket er ikke byggemeldt. Det samme gjelder stampen. Bod er bygget om til bad/vaskerom og bod benyttet som kjøkken/soverom, ellers er tegningen i.H.H.T dagens bruk.

Denne tomten er eiet og har en størrelse på 2346,00 kvm. Tomten er nylig oppmålt, og grensene er fastsatt gjennom behandling i jordskifteretten. Endelig avgjørelse foreligger, og dokumentasjon fra jordskifteretten er vedlagt i salgsoppgaven.

Tomten består i hovedsak av naturtomt med innslag av furutrær, gran, lyng og mindre fjellpartier. Det er god plass rundt hytta, noe som gir rom for lek og aktivitet i oversiktlige og trygge omgivelser. Tomten er usjenert og skrår svakt ned mot sjøen, med utsikt mot vannet. Ved siden av hytta ligger et mindre grøntareal som egner seg godt til ulike aktiviteter og ballspill, og i tilknytning til hytta er det oppført en trehytte. I bakkant av hytta er det berg mot skogkanten, med steinbed og lune kroker som bidrar til variasjon i uteområdene. På nedsiden av hytta er det flere uteplasser vendt mot sjøen, som gir gode muligheter for opphold ute gjennom store deler av dagen.

Hytta varmes opp med ildsted, hvor to er plassert i første etasje og én i andre etasje, samt elektrisk oppvarming. Det er varmekabler i gulv på begge badene og i tekjøkkenet.

Det er valgt Norges pris på strøm. Avtalen utgår 31.12.2026.

Energikarakter: D - Oransje Energiforbruk foregående år var 9 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Ferdigattest datert 04.01.2019. Ferdigattesten gjelder for Fjellestranda 18.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger og felles anlegg gjennom Faratangen Samvirke SA. Årlig avgift til samvirket utgjør kr 2 500. Avløpsløsningen er basert på kvernpumpe på tomten (LPS 2000 EIV), isolert avløpspumpestasjon med varme.

Det foreligger tilstandsrapport fra Kjetil Asbjørnsen ved KAA Bygg-Takst AS datert 04.05 2026. Tilstandsrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler i form av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG0 til TG3 der TG0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG2 og TG3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. Følgende elementer er gitt TG2 og TG3 på eiendommen :

TG2 Veggkonstruksjon.

Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. Les mer i rapporten s. 10.

TG2 Etasjeskille/gulv mot grunn.

1. etasje:

- Stue og kjøkken med ca 18 mm avvik gjennom hele rommet.

- Soverom med kjøkken og trapp ca 15 mm gjennom hele rommet

Loft :

- lofts stue ca 2,5 gjennom hele rommet

- Soverommene innenfor toleranse kravet. Les mer i rapporten s. 13.

TG2 Innvendige trapper.

Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.

TG2 Vannledninger.

Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning.

Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Les mer i rapporten på s. 18.

TG2 Grunnmur og fundamenter.

Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registrert sprekker og avskalinger på murpussen. Les mer i rapporten s. 20.

TG2 Forstøtningsmurer.

Konstruksjonen bør sikres for å ivareta sikkerheten til barn ved lek i området.

TG2 Terrengforhold.

Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Les mer i rapporten s. 21.

TG2 Bad/vaskerom, Overflater Gulv.

Gulvet har udokumentert utførelse.

Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell på gulvet fra dørterskel til topp slukrist. Kravet på byggetids punktet var 25 mm, det er dermed et avvik på ca. 10 mm i fall mot sluk. Eier opplyser at vannet renner til sluk. Les mer på s. 15 i rapporten.

TG2 Sluk, membran og tettesjikt på bad m /vaskerom.

Plast sluk og smøre membran med synlig mansjett under klemring men med udokumentert utførelse. Les mer s. 15 i rapporten.

TG2 Ventilasjon bad m/vaskerom.

Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Les mer s. 15 i rapporten.

TG2 Våtrom Overflater Gulv.

Eier har levert bilde dokumentasjon av varmekabler. Det er målt ca. 10 mm høydeforskjell på gulvet fra dørterskel til topp slukrist. Kravet på byggetidspunktet var 25 mm, det er dermed et avvik på ca. 15 mm i fall mot sluk. Eier opplyser at vannet renner til sluk. Les mer s.16 i rapporten.

TG2 Sluk, membran og tettesjikt

Renne sluk mot vegg fra 2018 og smøre membran med udokumentert utførelse. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen eller benyttede produkter. Les mer s. 17 i rapporten.

TG2 Ventilasjon.

Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Les mer i rapporten s. 17.

TG3 i krypkjeller.

Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Betong som er gyset fast i fjell er ofte ikke vanntett, og denne typen konstruksjon er svært utfordrende å fuktsikre. Det anbefales å lede vannet ut av boligen, samt fylle opp med pukk eller lignende og legge plast over områder der vannet renner gjennom krypkjelleren.

Uten tiltak vil det være økt risiko for fuktskader, råte og soppdannelse i trekonstruksjoner, noe som kan medføre omfattende skader og redusert levetid på bygget.

Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

TG3 Fuktsikring og drenering.

Det ble ikke observert noen tegn til at det er utført arbeider i forbindelse med drenering av eiendommen.

Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

Det må vurderes tiltak rundt bygningen for å hindre videre fuktinntrengning og skader på konstruksjonen.

Manglende eller sviktende drenering medfører økt risiko for fukt- og råteskader i kjeller og tilstøtende konstruksjoner.

Kostnadsestimat: Under 20 000.

Eiendommen ligger innenfor område avsatt til LNF-formål med hensyn til friluftsliv. Dette innebærer at området er prioritert for natur- og friluftsformål, noe som bidrar til å bevare områdets karakter og begrense videre fortetting.

Prisantydning kr 6 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

173 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

19 900,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

_______________________________________________________

7 144 740,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. 7 018,- for 2025.

Kr 8327,00 i 2025.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 78 623,00.

Sekundær formuesverdi kr. 0,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som de tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.