Per Sivles vei 5

Dette er en stor og innholdsrik enebolig - opprinnelig oppført som en tomannsbolig - beliggende solrikt og barnevennlig i en rolig boliggate rett på oversiden av Wilbergjordet. Her har barna kort vei til skoler, barnehager og i nærområdet ligger flere dagligvareforretninger, idrettsanlegg og fine turomåder i Fredrikstadmarka og ved Bingedammen. Dette er sentralt med gangavstand til Fredrikstad sentrum og Fredrikstad Jernbanestasjon.

Boligen inneholder:

1. etasje: Entré, gang, kjøkken, stue/spisestue og soverom. Utgang fra stue/spisestue til sydvestvendt veranda.

2. etasje: Bod, bad, stue og to soverom. Utgang fra stue til vestvendt balkong.

Underetasje: Fire boder, gang, bad, vaskerom og rom benyttet som soverom.

Garasje 1. etasje: Garasje og to boder.

Garasje 2. etasje: Rom benyttet som entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

Boligen har varierte og funksjonelle overflater.

Gulv er belagt med eikeparkett, oljet tregulv, laminat, keramiske fliser og vinylbelegg. Vegger er belagt med MDF-panel, tapet og keramiske fliser. Tak har hvittet panel og lakkerte, glatte panelplater.

Det er montert downnlights i ulike rom og soner.. Boligen har profilerte innerdører og ventilasjon basert på naturlige tilluftsventiler kombinert med mekanisk avtrekk fra kjøkken.

Innredet del over garasje i 2. etasje har gulvflater belagt med laminat, samt malte, slette vegg- og himlingsflater. Her er det slette innerdører og ventilasjon via naturlige tilluftsventiler kombinert med mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken.

Kjøkken

Innholdsrik kjøkkeninnredning, ny ca 2000 med hvitlaserte, profilerte fronter og eik benkeplater. Innredningen er utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og keramisk koketopp. Ventilator med mekanisk avtrekk er montert over koketopp.

Kjøkkenet i 2. etasje over garasje har moderne innredning med slette fronter og benkeplate i stein. Innredningen er utstyrt med oppvaskmaskin, stekeovn og keramisk koketopp og ventilator med mekanisk avtrekk.

Bad og vaskerom

Badet i underetasjen i hovedboligen ble fornyet i 2005 og har flislagte overflater med gulvvarme, servantinnredning, dusjhjørne med glassbyggerstein og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk er montert i vegg.

Vaskerommet i underetasjen ble fornyet i 2005 og har flislagt gulv med varme, utslagsvask, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. To varmtvannsberedere på 200 liter fra henholdsvis 2004 og 2014 er plassert i rommet.

Badet i 2. etasje i hovedboligen ble totalt fornyet i 2015 og fremstår moderne med flislagte overflater, gulvvarme, downlights, dusjhjørne, boblebadekar og vegghengt toalett.

Badet i 2. etasje over garasje ble ferdigstilt i 2024 og har gulvvarme, vinylbelegg på gulv, våtromspanel på vegger samt moderne servantinnredning, dusjløsning og vegghengt toalett.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste «Oversikt over løsøre og tilbehør». Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Per Sivles vei 5 ligger vestvendt i en rolig boliggate som strekker seg fra Skovbølet og Gravlunden sydover til Fagerliveien. Området er barnevennlig og veletablert med villabebyggelse - i lia ovenfor Wilbergjordet. Ved Wilbergjordet ligger et handelssenter med dagligvare, blomsterbutikk, frisør og apotek. Det finners også dagligvare ved Hassingen. Her har barna kort vei til skole og barnehage. Rett på den andre siden av RV 109 ligger inngangen til et stort og ettertraktet utfartsområde i Fredrikstadmarka med lysløype, turløyper og populære badeplasser. Kort vei til busstopp både til Fredrikstad sentrum og mot Sarpsborg.

Totalt bruksareal: 339,0 m²

• BRA-i: 207,0 m²
• BRA-e: 132,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 78,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Frittliggende enebolig - opprinnelig oppført og fortsatt registrert som tomannsbolig. Boligen har stor veranda ut fra første etasje. Verandaen strekker seg langs sydveggen og over mot vestveggen i byggets fulle lengde.

Gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i blokkonstruksjon, utvendig pusset, samt yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med betongtakstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås. Profilert dør, og port med automatisk styring i underetasje. Balkong/verandadører med to-lags glass fra 2006 og 2010. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1985 og 2010.

Ventilasjon basert på naturlige tilluftsventiler i vegg/vindu, kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Garasjen er oppført i Leca og trekonstruksjoner. Garasjen har oppstillingsplass for to biler og en stor, bakenforliggende bod. Boden ved siden av garasjen er oppført uten byggemelding. Garasjens loftetasje er innredet i strid med godkjent, byggemeldt formål.

Denne tomten er eiet.

824,00 kvm.

Tomten er opparbeidet i to nivåer. Mot gaten med gressplen, beplantning og gruset gårdsplass. Delvis synlig fjellgrunn med skjæring mot gaten. På oversiden ligger en opphøyet forstøtningsmur med gressplen og beplantning på det øvre nivået. Tomten har også noen furutrær som del av den naturlige vegetasjonen i området En rolig og tilbaketrukket uteplass ved garasjens bakside.

Boligen er oppvarmet med en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet, vedfyring og varmepumpe luft til luft. Det er lagt gulvvarme ( flie) stuen og to soverom i andre etasje. Det er lagt el. varmekabler i vindfang i første etasje, i badene i andre og underetasje, samt i hall i underetasje. Det er lagt varmefolie i de fleste gulvvflater i loftetasjen over garasjen.

Energikarakter: E -

Energiforbruk foregående år var 41 120 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Det er notert en mangel fra feiervesenet som er begrunnet med at det ikke har vært tilgang til byggets andre etasje.

Boligen er registrert med et pipeløp og ett ildsted. Det er to ildsteder i boligen.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelser

Hovedhuset er oppført før plan og bygningsloven ble innført i 1965 og har ikke krav om ferdigattest. I saker fra før 1. januar 1998, som ikke er avsluttet med ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, skal det ikke utstedes ferdigattest. Dette innebærer at byggverket kan tas i bruk lovlig uten ferdigattest, forutsatt at det ikke foreligger andre forhold som gjør bruken ulovlig. Det gjør ikke ulovlige bygg lovlige, de må fortsatt være bygget i tråd med reglene som gjaldt på søknadstidspunktet. Dersom det er gjort tiltak uten nødvendige tillatelser, eller i strid med gjeldende regelverk, må dette avklares og eventuelt rettes opp.

For garasjehuset foreligger det tillatelse til oppføring av dobbel garasje med bod i andre etasje med himlingshøyde 189 cm. Himlingen er ikke etablert som byggemeldt og det gir høyeste himlingshøyde målt til 255 cm i senter. Loftetasjen over garasjebygget er innredet som en selvstendig leilighet med bad/wc, kjøkken, stue og to soverom. Dette tiltaket er tidligere omsøkt, men avslått fra kommunen. Det vil være en løpende risiko for at det kommer pålegg om at dette blir rett opp iht gitt igangsettingstillatelse..

Tilbygget til garasjebygget (mot bolighuset) er ikke omsøkt. .

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 47 stk. av 146) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 0 stk. av 146) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad underetasje bolig.:

- Overflater gulv: Det er registrert stedvise høydeforskjeller mellom fliser. Forholdet kan påvirke brukerfunksjonen og kan tyde på fagmessig utførelse. Dette kan erfaringsmessig medføre risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluk utenfor dusjsonen ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløp (inkl. sluk): Deler av avløpsrør i rommet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrig rom er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er etablering av luftespalte ved dør/terskel.

- Fagmessig utførelse: Det ble i forbindelse med hulltaking påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen. Dette kan hindre uttørking og tyder ikke på faglig god utførelse.

Våtrom - Vaskerom underetasje bolig.:

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluk utenfor dusjsonen ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Avløp (inkl. sluk): Deler av avløpsrør i rommet har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte mellom badet og øvrig rom er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Foreslått tiltak er etablering av luftespalte ved dør/terskel.

- Fagmessig utførelse: Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen. Dette kan hindre uttørking og tyder på ikke på faglig god utførelse.

Våtrom - Bad 2. etg bolig.:

- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i flisfuger i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.

- Overflater gulv: Det er registrert stedvise høydeforskjeller mellom gulvfliser. Forholdet kan påvirke brukerfunksjonen og kan tyde på fagmessig utførelse. Dette kan erfaringsmessig medføre risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

- Sanitærutstyr og innredning: Innebygget toalettsisterne er ikke sikret med vanntett sjikt (vegg på bakside av toalettet er åpen). Konsekvens er risiko for at en eventuell lekkasje fra sisternen kan forårsake skader over tid før det oppdages). Foreslått tiltak er kompenserende tiltak som f.eks etablering av automatisk lekkasjesikring.

Våtrom - Bad 2. etg. garasje.:

- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Konsekvens er at det derfor ikke kan verifiseres om installasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort. Foreslått tiltak er lokal utbedring, og andre tiltak som videre undersøkelser eventuelt viser at er nødvendig.

Kjøkken - 1. etg bolig.:

- Avløpsrør: Det er registrert drypplekkasje i avløpsrør under servant. Konsekvens er risiko for skader på innredning og konstruksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Tekniske anlegg - Bolig.:

- Innvendig stoppekran: Stoppekran av eldre dato. Fremtidig funksjon vurderes som usikker. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Varmtvannsbereder: TG2 Gjelder varmtvannsbereder fra 2004. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Andre rom - 1. etg bolig.:

- Overflate gulv: Tregulv i stue, gang og soverom bærer preg av alder/slitasje og har stedvis knirk. Eksakt årsak til knirk er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er fornying/utskiftning ved behov.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom. Forholdet medfører redusert luftutskiftning når vindu er lukket. Foreslått tiltak er etablering av tilluftsventil i vegg.

Rom under terreng - Underetasje bolig.:

- Overflate vegg: Det er registrert stedvise skader i pusslag på vegg i bod 1. Konsekvens vurderes hovedsakelig til å være redusert estetisk kvalitet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Overflate gulv: Det er påvist avleiring av mineralutslag på gulv mot grunn i boder. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i og/eller manglende fuktsperre mot grunnen. Forholdet medfører blant annet fuktrisiko i konstruksjoner som er i fysisk kontakt med gulvet. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at etablering av en fullverdige fuktsperre, og/eller andre nødvendige tiltak kan iverksettes når dette blir nødvendig.

- Innerdører: Det er registrert en skade i dørbladet til innerdør ved bad. Konsekvens er vurdert til å hovedsakelig være redusert estetisk kvalitet. Foreslått tiltak er reparasjon/utskiftning.

- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (gang). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til under 8 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. TG2 Gjelder: Det er utført fuktmåling i tilgjengelig treverk mot grunn i veggkonstruksjon i bod 4. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 17,9 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Sannsynlige årsaker er fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende fuktsperre og/eller funksjonssvikt i drenering. Høye fuktnivåer i treverk kan føre til muggvekst og skader. Foreslått tiltak er ytterligere undersøkelser for å kartlegge nøyaktig årsak og eventuelle behov for tiltak.

Loft - innredet - 2. etg bolig.:

- Overflate gulv: Det er registrert stedvis knirk i gulvflate i stue. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

- Ventilasjon: Ventiler i soverom fører opp til kaldtloft. Dette er ikke en anbefalt løsning. Se avsnitt "loft/uinnredet kaldtloft". Foreslått tiltak er tetting av ventiler i himling og etablering av ventiler i yttervegg.

- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon. Konstruksjonen er kun inspisert fra kaldtloft. Det er registrert utettheter i diffusjonsperre (plastfolie) i skråtak i bod. Dette kan føre til kondensproblematikk med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Bolig.:

- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet begrenset fremkommelighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt og eventuelle negative forhold ikke er avdekket.

- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Undertaket har stedvise fuktmerker og misfarging. Mulige årsaker kan være kondens og/eller fuktgjennomtrengning fra utsiden. Det er ikke kjent når dette har oppstått. Det ble utført fuktmålinger med pigg i treverk i og utenfor området med fuktmerker. Det ble ikke registrert forhøyede fuktnivåer eller betydelige forskjeller. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Ventiler i himling i underliggende soverom fører opp til kaldtloft. Dette fører til luftlekkasjer fra varm side, som igjen kan føre til kondensproblematikk. Foreslått tiltak er å fjerne ventilene og tette hull i konstruksjonen.

Yttervegger inkl. fasader - Bolig.:

- Overflatebehandling: Det er registrert slitasje på overflatebehandling ved yttekledning (trekledning) på vegger mot vest. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Overgang mellom trekledning og vegg i blokkonstruksjon er ikke tett. Konsekvens er risiko for vanninndriv med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Det er stedvis observert skråriss i veggflater. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes dersom forholdet utvikler seg. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er blant annet at forholdet kan medføre økt fuktbelastning i konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Vinduer og ytterdører - Bolig.:

- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer bærer preg av utvendig slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Utvendige tettedetaljer i overgang mellom veggkonstruksjon og vinduer er stedvis vurdert som utilstrekkelig. Konsekvens er risiko for vanninndriv med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokale utbedringer.

- Ytterdører og omramming: Utvendige tettedetaljer i underkant av entrédør vurderes som utilstrekkelige (manglende beslag). Konsekvens er risiko for vanninndriv med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Porten i bod 3 i underetasjen bærer preg av høy slitasje. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold eller utskiftning.

Yttertak - Bolig.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet).

Takkonstruksjonen viser tegn til skjevheter og svanker. Konsekvens er at forholdet kan være tegn på underdimensjonering i takkonstruksjonen eller svekkelse i den bærende konstruksjonen.

Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Materialene i takutstikket (gesims) har svertesopp og slitasje. Det er registrert skade i gesimsbord i nedre del av takutstikk mot sydøst. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.

Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer ved behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Grunnmur, fundament - Bolig.:

- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning på bakenforliggende konstruksjoner. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Drenering - Bolig.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Terrenget har stedvis fall mot grunnmuren. Dette kan medføre økt fuktbelastning på grunnmuren.

Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Det er målt forhøyet fuktnivå i utlektet veggkonstruksjon i bod 4 i underetasje. Med bakgrunn av dette kan det ikke utelukkes svikt i drenering. Det gjøres oppmerksom på at årsaken til fuktnivået ikke nødvendigvis skyldes svikt i drenering, da årsaken til slike problemer ofte er sammensatte.

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Foreslått tiltak er ytterligere undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og eventuelle behov for tiltak.

Andre byggverk - Garasje.:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Konsekvens er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen, og søke etter åpninger som kan føre videre inn i bygget. Foreslått tiltak er lokal utbedring. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Yttertak og takkonstruksjon: Overgang mellom tak over bod og yttervegg har ikke fagmessig utførelse. Konsekvens er risiko for vanninntrengning med påfølgende skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Annet: Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist. Konsekvens er at det kan komme vann bak fuktsperren, som igjen kan gi oppfuktning av konstruksjonen. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter mus på kaldtloftet. Mus er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. En fagkyndig med spesialkompetanse bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet, for å avklare inntrekksveier, omfang og om det foreligger skader eller skjulte skader som følge av gnageraktivitet. Når dette er kartlagt, kan det gjøres en vurdering på om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på inngangspartiet viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Membraner og vanntett sjikt: Deler av balkongen utgjør tettesjikt mot underliggende areal. Tettesjiktet er fra ca. 2005 i følge opplysninger fra eier. Med bakgrunn i alder vurderes fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at utskiftning kan iverksettes ved behov.

Andre byggverk - Frittstående bod.:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Forstøtningsmur:

- Tilstand: Det registreres enkelte tegn til riss i overflaten. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes dersom utviklingen fortsetter.

Kjøkken - 2. etg. garasje.:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Det ble ikke funnet noen punkter med denne tilstandsgraden i rapporten.

Eiendommen ligger i et område uten reguleringsplan, og det er da kommuneplanens arealdel med dens bestemmelser som gjelder for området.

Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035, med formål bebyggelse og anlegg.

Bolighuset er registrert som horisontaldelt tomannsbolig fra byggetiden, men er innredet som en enebolig. Garasjen innredede loftetasje er ikke godkjent for beboelse og dermed ikke som en boenhet.

Prisantydning kr 4 995 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

124 870,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

5 120 960,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kr. Kr 34 726,- inkludert eiendomsskatt med kr 10 543,-

Kr 10543,00 som faktureres sammen med kommunale avgifter.

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Primær formuesverdi kr. 1 171 921,00.

Sekundær formuesverdi kr. 4 687 685,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket inntektsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Fra inntektsåret 2026 er det tatt i bruk en ny beregningsmodell for boligverdier, og endelig formuesverdi kan derfor avvike fra oppgitt verdi.

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Vi samarbeider med Sparebnaken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar honorar ved formidling av finansielle tjenester.